Spektakularny popyt netto na poziomie 3,5 mln mkw. na koniec III kw. to wynik lepszy niż kiedykolwiek odnotowany całoroczny rezultat. Polski rynek był też jedną z sił napędowych rekordowego popytu w Europie. Firma doradcza JLL analizuje rynek magazynowy na koniec III kwartału 2021 i przedstawia najważniejsze trendy i kierunki rozwoju sektora na kolejne miesiące.
Na rynku powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce trzeci kwartał 2021 roku był kolejnym z rzędu z rekordowymi wynikami. Do popytu netto w wysokości rekordowego 3,5 mln mkw. na koniec III kw. należy doliczyć jeszcze ponad 1,1 mln mkw. wynikające z renegocjacji i przedłużania kontraktów.
Daje to całkowity popyt na poziomie 4,7 mln mkw. – o 35% więcej w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego. Oznacza to, że na koniec 2021 będziemy cieszyć się kolejnymi rekordami.
Logistyka i handel odpowiedzialne za 70% popytu
W dalszym ciągu dynamiczny rozwój e-commerce przekłada się na dużą aktywność firm logistycznych i sieci handlowych, które odpowiadały za 70% nowego popytu. To w tych sektorach odnotowano 20 największych tegorocznych umów na łącznie 1,1 mln mkw. Wśród nich znalazły się nowe kontrakty między innymi Action, Amazon, Arvato, Auchan, DHL, ID Logistics, JYSK, Westwing czy Zalando.
Przeczytaj też:
- Dlaczego buduje się coraz więcej magazynów? [komentarz eksperta]
- Coraz większy popyt na powierzchnie magazynowe. Dyskonty budują zaplecze
Blisko 3,5 mln mkw. magazynów w budowie
Deweloperzy nie zwalniali tempa – od stycznia do końca września na rynek trafiło aż 2 mln mkw. W rezultacie całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły 22,9 mln mkw., co oznacza wzrost o ok. 12% r/r. Na rynki Wielkiej Piątki (Poznań, Górny Śląsk, Wrocław, Warszawa i Polska Centralna) przypada aż 80% tych zasobów.
Jednocześnie największy przyrost nowej podaży zaobserwowano na Górnym Śląsku – o 400 000 mkw. w ciągu trzech kwartałów. Drugie miejsce zajęło Lubuskie, głównie za sprawą ukończenia inwestycji dla Amazona. Pod koniec września najwięcej, bo łącznie ponad 500 000 mkw. nowej powierzchni magazynowej zasiliło rynki we Wrocławiu i Poznaniu.
W ciągu trzech pierwszych kwartałów odnotowaliśmy rekordowy poziom aktywności deweloperskiej – na koniec września w budowie było 3,4 mln mkw. Dodatkowo warto zwrócić uwagę, że pozytywne nastroje odzwierciedlone są też w większym udziale powierzchni powstającej spekulacyjnie. Na koniec III kw. było to 43% w porównaniu do 30% na koniec 2020.
Rosną ceny czynszów. Najdrożej w Warszawie
Nowe projekty przesunęły stawki w górę. Najdroższe pozostawały lokalizacje miejskie – czynsze bazowe w Warszawie wahały się między 4,2 a 5,50 euro/mkw./miesiąc. Najbardziej atrakcyjne warunki finansowe oferowały obiekty typu big-box w Polsce Centralnej (2,6 do 3,60 euro/mkw./miesiąc).
W sektorze magazynowym nadal dominują transakcje portfelowe. Od początku roku właścicieli zmieniły obiekty o łącznej wartości ponad 1,6 mld euro. Ogromne zainteresowanie inwestorów w połączeniu z niedoborem najlepszych produktów zaowocowało podniesieniem cen do rekordowych poziomów. Ponadto przewiduje się, że silna konkurencja w sektorze utrzyma się także w przyszłym roku, co pokazuje agresywne ofertowanie dla aktualnie trwających projektów.
Największe transakcje roku
Największą transakcją w pierwszych trzech miesiącach roku było przejęcie czterech obiektów od Panattoni przez Ares Group. W III kw. przełomową transakcją był zakup A2 Warsaw Park przez Savills Investment Managament od Invesco Real Estate. Wartość transakcji wyniosła około 112,5 mln euro, co przełożyło się na bezprecedensową stopę kapitalizacji dla obiektu typu multi-tenant.
Na koniec III kw. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych typu multi-let o 5-letniej średniej długości najmu, były szacowane na około 5,25%. Dla projektów w Warszawie to ok. 4,50%. Obiekty z długimi umowami najmu (10 lat) osiągały stopy poniżej 4,50%, a wyjątkowe projekty wynajęte na ponad 15 lat nawet 4% z dalszą perspektywą kompresji.
Źródło: JLL
![Dlaczego buduje się coraz więcej magazynów? [komentarz eksperta]](https://dtg3amrpoxtmd.cloudfront.net/static/img/dummy.51c95f9f6532.png)
